בנק ישראל הטיל השבוע מגבלות חדשות על מבצעי המימון בענף הנדל״ן, צעד דרמטי שזעזע את השוק והצית דיונים סוערים בין יזמים, רוכשים ומשקיעים.
ההנחיות החדשות, שהודיע עליהן המפקח על הבנקים, דני חחיאשוילי, יחייבו בנקים להגדיר פרויקטים כבעלי סיכון גבוה כאשר מעל 25% מהדירות בהם נמכרות במסגרת מבצעי תשלומים דחויים.
״זהו שינוי משמעותי במדיניות שעלול לשנות את פני השוק בחודשים הקרובים״, אומר יואב יצחקי, נשיא התאחדות הקבלנים. ״יזמים רבים, במיוחד בפריפריה, מסתמכים על מבצעי מימון כדי לקדם מכירות בשוק מאתגר״.
אולם מומחי נדל״ן מציעים פרספקטיבה שונה על השינוי. בשיחה עם עו"ד אלירן עמנואל בריח ומאיר מנדלסון, מייסדי חברת הייעוץ ״גאונדל"ן״, עולה כי המגבלות החדשות עשויות לפתוח הזדמנויות לרוכשים נבונים ולמשקיעים מקצועיים.
לדבריו, ״רבים רואים את ההגבלות כאיום, אבל זהו בעיקר איום על מודלים עסקיים שהתבססו על מינוף גבוה מדי ותמחור לא ריאלי״, מסביר בריח. ״עבור רוכשי דירות רציניים, זוהי הזדמנות לשוק יציב יותר עם פחות סיכונים סמויים״.
לדברי מנדלסון, ההשלכות יורגשו באופן שונה בין קבוצות רוכשים שונות. ״זוגות צעירים שרוכשים דירה ראשונה יתמודדו עם אתגר מימוני בטווח הקצר, משום שיקשה עליהם לשלם במקביל משכנתא ושכר דירה. מצד שני, משקיעים מקצועיים יוכלו לנצל את התקופה הזו לרכישות במחירים אטרקטיביים יותר מיזמים שיחפשו לזרז מכירות״.
המגבלות החדשות פועלות בשני מישורים עיקריים: ראשית, הן מגדירות פרויקטים כבעלי סיכון גבוה כאשר יותר מרבע מהדירות נמכרות עם דחיית תשלומים משמעותית, במיוחד כשמדובר בדחייה של יותר מ-40% ממחיר הדירה. שנית, הן מגבילות את היקף הלוואות ה"בלון" שהבנקים יכולים להעניק ל-10% בלבד מתיק המשכנתאות.
לפי נתוני משרד השיכון, ברבעון הראשון של 2025 כמעט 40% מהדירות בפרויקטים חדשים בפריפריה נמכרו באמצעות מבצעי מימון כאלה, נתון המדגיש את ההשפעה הפוטנציאלית הרחבה של השינוי.
עם זאת, מנדלסון מזהה הזדמנות בשוק המשתנה: ״אנחנו רואים צמיחה במודלים אלטרנטיביים כגון FRIENDS & FAMILY, שבהם אנשים מקבלים גישה לפרויקטים בפרייסייל במחירים הנמוכים ב-10%-15% ממחירי השוק, ללא תלות במבצעי מימון בעייתיים״.
בריח מוסיף פרספקטיבה משפטית: ״ההגבלות החדשות מדגישות את החשיבות של בדיקת נאותות מעמיקה לפני רכישה. רוכשים חייבים כעת להקפיד יותר על בחינת איתנות היזם, ערבויות חוק המכר, וההיתרים הנדרשים״.
בין בכירי הענף יש הטוענים כי ההגבלות עלולות להוביל להאטה משמעותית בבנייה, במיוחד באזורי פריפריה. ״במצב הנוכחי של המשק, כשהריביות גבוהות והביקושים מצטמצמים, המהלך עלול להקפיא פרויקטים רבים״, אומר יוסי כהן, יזם מהצפון. ״הציבור בסופו של דבר ישלם את המחיר בהיצע נמוך יותר ומחירים גבוהים יותר״.
אולם לדעת מומחי גאונדל״ן, הטווח הארוך צפוי להיות חיובי יותר. ״השוק יתאים את עצמו למציאות החדשה״, אומר מנדלסון. ״המגבלות יובילו לפיתוח מודלים יצירתיים יותר למימון ורכישה, וכן למיזמים יציבים יותר פיננסית״, הם ממליצים לרוכשים פוטנציאליים לשקול אסטרטגיות חדשות, כמו הצטרפות למועדוני משקיעים המספקים גישה מוקדמת לפרויקטים, או חבירה לקבוצות רכישה מקצועיות.
״האתגר האמיתי הוא לשמור על איזון בין יציבות פיננסית לבין נגישות לדיור״, מסכם בריח.
לדבריו, ״הפתרון אינו בהתעלמות מסיכונים, אלא בפיתוח מודלים חדשניים המאפשרים רכישה אחראית. מי שיאמץ גישה כזו ימצא הזדמנויות גם בשוק המשתנה״.
